Lahan kosong sering dianggap sebagai aset yang siap dimanfaatkan kapan saja. Padahal, pemilik tanah tidak selalu bisa langsung membangun rumah, ruko, gudang, tempat usaha, atau bangunan lainnya di atas lahan tersebut. Ada sejumlah ketentuan hukum yang perlu diperhatikan, terutama berkaitan dengan status tanah, tata ruang, penggunaan lahan, hingga izin pembangunan.
Bagi pemilik lahan yang ingin mengembangkan tanah kosong, memahami alur perizinan sejak awal dapat membantu menghindari masalah di kemudian hari. Kesalahan dalam menentukan peruntukan lahan atau membangun tanpa memenuhi persyaratan dapat menimbulkan hambatan administratif, bahkan berujung pada sanksi.
Saat ini, istilah "izin prinsip" masih cukup sering digunakan dalam pembicaraan mengenai perizinan lahan. Namun, dalam sistem penataan ruang yang berlaku, proses kesesuaian pemanfaatan ruang dikenal melalui Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). Ketentuan mengenai KKPR antara lain diatur dalam PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
Pastikan Status dan Legalitas Tanah
Langkah pertama sebelum mengurus perizinan adalah memastikan bahwa tanah yang akan digunakan memiliki status dan dokumen kepemilikan yang jelas. Pemilik perlu memeriksa sertifikat tanah, identitas pemegang hak, luas dan batas tanah, serta memastikan tidak terdapat persoalan seperti sengketa, blokir, atau tumpang tindih hak.
Status hak atas tanah juga perlu diperhatikan. Tanah dapat memiliki jenis hak tertentu, seperti Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), atau hak lainnya sesuai ketentuan pertanahan. Jika yang dimaksud dengan "mengubah status lahan" adalah mengubah jenis hak atas tanah, prosesnya berbeda dengan mengubah peruntukan atau pemanfaatan tanah.
Artinya, perubahan dari tanah kosong menjadi lahan yang digunakan untuk rumah tinggal, perdagangan, pergudangan, atau kegiatan lainnya bukan semata-mata persoalan mengganti status sertifikat. Pemanfaatan tersebut harus sesuai dengan ketentuan tata ruang di lokasi.
Karena itu, pemeriksaan dokumen tanah sebaiknya dilakukan sebelum pemilik mengeluarkan biaya untuk desain maupun pembangunan.
Periksa Peruntukan Lahan dalam Tata Ruang
Setelah legalitas tanah dipastikan, langkah berikutnya adalah memeriksa apakah rencana penggunaan lahan sesuai dengan tata ruang daerah. Sebagai contoh, pemilik memiliki tanah kosong dan berencana membangun ruko. Meskipun tanah tersebut secara sah merupakan miliknya, bukan berarti ruko otomatis boleh dibangun. Lokasi tanah harus berada pada kawasan yang memperbolehkan kegiatan tersebut berdasarkan rencana tata ruang yang berlaku.
PP Nomor 21 Tahun 2021 mengatur pemanfaatan ruang, termasuk Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang atau KKPR. Aturan tersebut menjadi bagian penting dalam memastikan suatu kegiatan yang akan dilakukan pada sebidang tanah sesuai dengan rencana tata ruang.
Pemeriksaan tata ruang dapat dilakukan melalui sistem atau instansi pemerintah yang berwenang sesuai lokasi tanah. Dalam praktiknya, ketersediaan RDTR dan integrasinya dengan sistem perizinan juga dapat memengaruhi mekanisme yang harus ditempuh.
Mengenal KKPR sebagai Pengganti Istilah "Izin Prinsip"
Banyak masyarakat masih menyebut dokumen awal untuk memastikan kesesuaian pemanfaatan tanah sebagai "izin prinsip". Istilah tersebut masih sering muncul dalam percakapan sehari-hari, tetapi pemilik lahan perlu memahami bahwa sistem penataan ruang saat ini menggunakan konsep KKPR.
KKPR pada dasarnya berkaitan dengan kesesuaian antara rencana kegiatan pemanfaatan ruang dengan rencana tata ruang. Untuk kegiatan berusaha, Kementerian ATR/BPN telah memiliki petunjuk teknis pelaksanaan Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (PKKPR).
Sementara itu, untuk kegiatan non usaha juga terdapat mekanisme pelaksanaan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang yang diatur dalam petunjuk teknis ATR/BPN.Jadi, pemilik tanah sebaiknya tidak hanya bertanya, "Apakah saya sudah memiliki izin prinsip?" tetapi juga memastikan jenis kegiatan yang direncanakan dan mekanisme KKPR yang sesuai dengan kondisi tanah tersebut.
Cek Apakah Diperlukan Dokumen Lingkungan
Rencana pembangunan juga dapat berkaitan dengan kewajiban lingkungan. Jenis dan skala kegiatan akan menentukan dokumen lingkungan yang diperlukan. Tidak semua pembangunan membutuhkan dokumen lingkungan dengan jenis dan tingkat kajian yang sama. Karena itu, pemilik tanah perlu mengetahui terlebih dahulu kegiatan apa yang akan dilakukan, luas bangunan, kapasitas kegiatan, serta potensi dampaknya terhadap lingkungan.
Kementerian Pekerjaan Umum melalui sistem SIMBG juga menjelaskan bahwa sebelum mengajukan PBG, pemohon perlu memiliki dokumen prasyarat yang mencakup dokumen lingkungan dan dokumen terkait pemanfaatan ruang.
Tahapan ini penting terutama bagi pemilik lahan yang ingin mengembangkan proyek dengan skala cukup besar, seperti kawasan komersial, pergudangan, fasilitas usaha, atau pembangunan lainnya yang memiliki dampak tertentu.
Siapkan Dokumen Teknis untuk Pembangunan
Setelah aspek tanah, tata ruang, dan lingkungan terpenuhi, pemilik dapat masuk ke tahap persiapan pembangunan. Pada tahap ini, rencana bangunan harus dituangkan dalam dokumen teknis. Informasi yang dibutuhkan dapat mencakup fungsi bangunan, luas bangunan, jumlah lantai, kondisi tanah, struktur, arsitektur, utilitas, hingga aspek keselamatan bangunan.
Kelengkapan dokumen teknis sangat penting karena izin pembangunan bukan hanya berkaitan dengan boleh atau tidaknya membangun di suatu lokasi. Bangunan yang didirikan juga harus memenuhi standar teknis yang ditetapkan pemerintah.
Untuk bangunan tertentu, misalnya bangunan bertingkat atau yang berdiri di atas kondisi tanah tertentu, dapat diperlukan penyelidikan tanah atau sondir. Sistem SIMBG menjelaskan bahwa penyelidikan tanah diperlukan antara lain untuk bangunan lebih dari dua lantai atau bangunan yang berdiri di atas tanah yang kurang stabil.
Mengurus Persetujuan Bangunan Gedung atau PBG
Tahap berikutnya adalah mengurus Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). PBG merupakan persetujuan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan sesuai standar teknis bangunan gedung.
Dasar utama penyelenggaraan bangunan gedung antara lain PP Nomor 16 Tahun 2021. Peraturan tersebut mengatur penyelenggaraan bangunan gedung dan menggantikan ketentuan lama mengenai Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Karena itu, masyarakat yang masih menggunakan istilah IMB perlu mengetahui bahwa dalam sistem yang berlaku saat ini, dokumen pembangunan baru menggunakan istilah PBG.
Pengajuan PBG dilakukan melalui SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung). Sistem tersebut digunakan untuk proses PBG, Sertifikat Laik Fungsi (SLF), serta beberapa layanan bangunan gedung lainnya.
Pahami Perbedaan PBG dan SLF
PBG dan SLF merupakan dua hal yang berbeda. PBG berkaitan dengan persetujuan untuk mendirikan atau melakukan perubahan pada bangunan berdasarkan standar teknis. Sementara itu, Sertifikat Laik Fungsi (SLF) berkaitan dengan kelayakan bangunan untuk digunakan setelah pembangunan selesai. Dengan demikian, proses tidak berhenti ketika PBG sudah terbit. Setelah bangunan selesai dibangun, pemilik perlu memperhatikan persyaratan kelayakan fungsi bangunan sebelum bangunan digunakan.
Pemerintah melalui SIMBG menjelaskan bahwa bangunan gedung wajib memenuhi standar teknis untuk menjamin keselamatan pengguna. Setelah pembangunan selesai dan SLF diterbitkan, bangunan dinyatakan layak untuk dimanfaatkan sesuai ketentuan.
Jangan Menganggap Sertifikat Tanah Sudah Cukup
Salah satu kesalahan yang cukup sering terjadi adalah menganggap kepemilikan sertifikat tanah otomatis memberikan hak untuk membangun apa pun di atas tanah tersebut. Padahal, kepemilikan tanah dan izin pemanfaatan ruang merupakan aspek yang berbeda. Sertifikat menunjukkan hak atas tanah, sedangkan pemanfaatannya tetap harus mengikuti ketentuan tata ruang dan peraturan pembangunan yang berlaku.
Misalnya, seseorang memiliki SHM di sebuah lokasi dan ingin mengubah tanah kosong menjadi tempat usaha. Sebelum membangun, pemilik tetap perlu memastikan apakah kegiatan tersebut sesuai dengan tata ruang dan memenuhi persyaratan perizinan yang berlaku. Hal ini juga menjadi alasan mengapa pemeriksaan tata ruang sebaiknya dilakukan sebelum membeli tanah untuk tujuan investasi atau pembangunan.
Perhatikan Ketentuan Daerah
Meskipun dasar hukumnya berasal dari pemerintah pusat, pelaksanaan berbagai proses perizinan tetap berkaitan dengan pemerintah daerah sesuai lokasi tanah. Persyaratan teknis, dokumen pendukung, ketentuan bangunan, hingga proses pelayanan dapat memiliki detail yang berbeda berdasarkan karakteristik wilayah dan peraturan daerah.
Karena itu, pemilik lahan sebaiknya tidak hanya mengandalkan informasi dari pihak ketiga. Konsultasi dapat dilakukan melalui Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), dinas teknis bangunan gedung, atau instansi yang menangani tata ruang di kabupaten/kota terkait. Untuk pengajuan PBG dan SLF, SIMBG juga menyebutkan bahwa proses permohonan diproses oleh pemerintah daerah melalui dinas teknis dan dinas perizinan sesuai lokasi bangunan.
Urutan yang Perlu Dipahami Pemilik Lahan
Secara sederhana, pemilik lahan dapat memahami alur pengembangan lahan kosong melalui beberapa tahapan. Pertama, periksa legalitas dan status hak atas tanah. Kedua, cek tata ruang dan kesesuaian rencana kegiatan melalui mekanisme KKPR yang berlaku. Ketiga, penuhi dokumen lingkungan apabila diwajibkan. Keempat, siapkan dokumen dan desain teknis bangunan.
Kelima, ajukan PBG melalui SIMBG. Setelah pembangunan selesai, tahap berikutnya adalah memastikan kelayakan fungsi bangunan dan mengurus SLF sesuai ketentuan. Urutan tersebut dapat berbeda tergantung jenis kegiatan, kondisi tanah, fungsi bangunan, skala pembangunan, serta kebijakan daerah setempat. Karena itu, tidak semua lahan kosong otomatis memiliki jalur perizinan yang sama.
Jangan Terburu-buru Membangun di Atas Lahan Kosong
Mengembangkan lahan kosong bukan sekadar persoalan memiliki tanah dan menyediakan biaya pembangunan. Ada rangkaian aspek hukum yang perlu diperiksa agar pemanfaatan lahan tidak menimbulkan persoalan di kemudian hari.
Istilah "izin prinsip" yang masih banyak digunakan sebaiknya dipahami dalam konteks sistem perizinan yang sekarang menekankan kesesuaian pemanfaatan ruang melalui KKPR. Setelah aspek tata ruang dan persyaratan lainnya terpenuhi, pembangunan bangunan perlu mengikuti ketentuan PBG dan standar teknis yang berlaku.
Dengan memahami alurnya sejak awal, pemilik tanah dapat membuat perencanaan yang lebih matang, menghitung biaya dengan lebih realistis, dan mengurangi risiko pembangunan yang terhambat karena masalah administrasi maupun tata ruang. Untuk proyek dengan nilai investasi besar atau kondisi tanah yang kompleks, konsultasi dengan PPAT, notaris, konsultan tata ruang, ahli bangunan, atau instansi pemerintah terkait juga dapat menjadi langkah penting sebelum mengambil keputusan.
Jika Anda sedang mencari properti yang aman, nyaman dan berada di lokasi strategis, Anda bisa jatuhkan pilihan ke Ray White CBD Jakarta. Ray White CBD Jakarta hadir untuk membantu Anda berikan solusi properti terbaik. Ray White telah mempunyai pengalaman lebih dari 20 tahun dalam bidang properti. Dapatkan informasi lebih lanjut di website Ray White CBD Jakarta di https://cbdjakarta.raywhite.co.id/. Find a home that suits your lifestyle with Ray White!
Written by: Jennifer Rantelobo (Copywriter of Ray White PPC Group)
Approved by: Gisela Milenie Erjorena (Marcomm of Ray White & Loan Market PPC Group)