Dalam dunia properti, sertifikat menjadi salah satu aspek terpenting yang menentukan hak kepemilikan atas sebuah tanah maupun bangunan. Banyak orang yang tertarik membeli rumah, apartemen, atau lahan komersial seringkali kebingungan saat menemukan jenis sertifikat yang berbeda-beda, seperti SHM, HGB, hingga HGU.
Di antara berbagai istilah tersebut, Hak Guna Bangunan (HGB) adalah salah satu jenis sertifikat yang paling sering ditemui di kawasan perkotaan dan kompleks perumahan modern. Namun, tidak semua calon pembeli benar-benar memahami apa arti HGB, bagaimana status kepemilikannya, sampai apa saja hak dan kewajiban yang menyertainya.
Artikel ini akan membahas secara lengkap dan mudah dipahami tentang apa itu sertifikat HGB, karakteristiknya, kelebihannya, serta hal-hal yang penting diperhatikan oleh konsumen sebelum membeli properti dengan status HGB.
Pengertian Sertifikat HGB Secara Sederhana
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri dalam jangka waktu tertentu. Secara sederhana, HGB mengizinkan seseorang untuk memanfaatkan sebidang tanah negara atau tanah milik pihak lain untuk keperluan pembangunan, baik untuk rumah tinggal, apartemen, maupun bangunan komersial.
Biasanya, sertifikat HGB diberikan untuk periode 30 tahun, kemudian dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbaharui lagi untuk jangka waktu maksimal sesuai peraturan yang berlaku. HGB ini sangat umum digunakan untuk proyek perumahan, kompleks ruko, hingga kawasan industri yang berdiri di atas tanah negara atau tanah badan usaha tertentu.
Meskipun pemilik HGB tidak memiliki tanahnya, mereka tetap memiliki bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut sepenuhnya selama masa berlaku hak tersebut. Karena itu, HGB sering dianggap sebagai opsi kepemilikan properti yang lebih terjangkau bagi masyarakat dibandingkan Sertifikat Hak Milik (SHM), yang memiliki status kepemilikan penuh dan tidak memiliki batas waktu.
Perbedaan HGB dengan SHM yang Wajib Diketahui Pembeli
Banyak masyarakat bingung membedakan HGB dan SHM, karena keduanya sama-sama digunakan dalam transaksi jual beli properti. SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah hak kepemilikan tertinggi yang bisa dimiliki oleh warga negara Indonesia, di mana seseorang berhak penuh atas tanah dan bangunan tanpa batas waktu.
Sementara itu, HGB hanya memberikan hak guna atas tanah untuk mendirikan bangunan tanpa memiliki tanahnya. Itulah mengapa properti berstatus SHM biasanya lebih mahal karena nilainya lebih kuat secara hukum. Perbedaan lainnya terlihat pada proses perpanjangan. HGB membutuhkan pembaruan berkala, dan pemilik harus memastikan bahwa jangka waktu HGB masih panjang ketika hendak membeli properti tersebut agar tidak terbebani biaya administratif dalam waktu dekat.
Namun demikian, HGB tetap legal, aman, dan banyak digunakan, terutama untuk apartemen dan kompleks perumahan modern yang dibangun oleh developer. Perbedaan-perbedaan ini membuat konsumen harus lebih teliti ketika memilih jenis sertifikat apa yang paling sesuai dengan kebutuhan jangka panjang mereka.
Mengapa Banyak Properti di Indonesia Menggunakan Sertifikat HGB?
Salah satu alasan utama mengapa banyak properti, terutama di kota besar, menggunakan HGB adalah karena sistem pembangunan yang dilakukan oleh developer. Mayoritas pengembang membeli tanah dengan status tertentu atau bekerja sama dengan pemerintah atau badan usaha lain untuk memanfaatkan tanah tersebut.
Setelah itu, mereka memecah lahan menjadi kavling-kavling kecil dan menerbitkan sertifikat HGB untuk tiap unit rumah atau ruko. Selain lebih efisien, penggunaan HGB juga memungkinkan developer menekan biaya sehingga harga jual rumah atau apartemen menjadi lebih terjangkau bagi konsumen. Hal ini berbeda dengan SHM yang prosesnya lebih panjang dan biayanya lebih tinggi.
Selain itu, banyak kawasan komersial seperti mall, perkantoran, atau industri yang juga memakai HGB karena sifatnya yang fleksibel dan tetap memberikan hak penuh kepada pemilik untuk mengelola bangunannya. Jadi, meskipun HGB memiliki batas waktu, sistem ini sebenarnya sudah tertata dengan baik di Indonesia dan sangat umum digunakan dalam urusan perumahan maupun bisnis.
Jangka Waktu HGB dan Cara Perpanjangannya
HGB memiliki batas waktu tertentu, dan inilah yang membuat sebagian orang merasa ragu untuk membeli properti dengan status ini. Namun sebenarnya, proses perpanjangan HGB cukup jelas karena sudah diatur dalam undang-undang agraria.
Awalnya, HGB diberikan untuk jangka waktu 30 tahun. Setelah itu pemilik dapat mengajukan perpanjangan selama 20 tahun berikutnya, dan jika masa perpanjangan hampir habis, pemilik bisa mengajukan pembaharuan hak untuk periode berikutnya. Pengajuan perpanjangan dilakukan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan membawa dokumen sertifikat asli, identitas diri, surat permohonan, serta bukti pembayaran pajak terkait tanah tersebut.
Selama prosedurnya benar dan tanah tidak sedang dalam sengketa, proses perpanjangan dapat berjalan lancar. Itulah mengapa penting bagi calon pembeli untuk memastikan masa berlaku HGB masih panjang atau meminta developer memberikan kepastian terkait perpanjangan ke depan. Dengan memahami ini, konsumen menjadi lebih percaya diri dalam memilih properti HGB.
Keuntungan dan Kelemahan Membeli Properti dengan Sertifikat HGB
Seperti jenis sertifikat lainnya, HGB memiliki kelebihan dan kekurangan yang perlu dipertimbangkan sebelum membeli. Dari sisi kelebihan, HGB biasanya membuat harga properti menjadi lebih terjangkau. Banyak perumahan modern dibangun dengan HGB sehingga konsumen bisa mendapatkan pilihan rumah yang lebih banyak dengan harga kompetitif.
Selain itu, HGB tetap memberikan hak penuh kepada pemilik untuk menjual, menyewakan, atau mewariskan bangunan selama masa berlaku sertifikat masih aktif. Namun, kekurangannya adalah keterbatasan waktu yang membuat pemilik harus memperhatikan masa perpanjangan. Meski perpanjangan relatif mudah, tetap ada biaya administratif yang harus dikeluarkan.
Untuk sektor apartemen, status tanah biasanya berupa HGB atas satuan rumah susun, sehingga pemilik unit hanya berhak atas ruang bangunan, bukan tanahnya. Hal ini membuat sebagian orang lebih nyaman memilih SHM, terutama untuk kepemilikan jangka panjang. Namun secara keseluruhan, HGB tetap aman dan legal selama semua prosesnya sesuai aturan.
Apakah Sertifikat HGB Aman untuk Jangka Panjang?
Pertanyaan ini sering muncul terutama dari pembeli rumah pertama. Banyak orang menganggap HGB tidak aman karena masa berlakunya terbatas, padahal pada kenyataannya HGB sudah diatur dengan jelas dalam sistem pertanahan Indonesia.
Selama pemilik mengikuti prosedur dan melakukan perpanjangan sebelum masa berlaku habis, hak atas bangunan tetap aman dan tidak hilang begitu saja. Bahkan di banyak kasus, properti HGB dapat terus diperpanjang oleh generasi berikutnya selama tidak ada perubahan kebijakan besar atau penggunaan tanah oleh negara untuk proyek tertentu.
Selain itu, banyak proyek besar dan pusat bisnis di kota-kota besar yang berdiri di atas tanah HGB, menunjukkan bahwa jenis sertifikat ini sudah mendapatkan kepercayaan luas dari masyarakat maupun investor. Yang terpenting adalah melakukan pengecekan sertifikat sebelum membeli, termasuk memeriksa masa berlaku dan memastikan tanah tidak dalam sengketa.
Tahapan Membeli Properti dengan Sertifikat HGB
Membeli properti berstatus HGB sebenarnya tidak jauh berbeda dengan membeli properti SHM. Namun, ada hal-hal tambahan yang perlu diperhatikan calon pembeli. Langkah pertama adalah memastikan keabsahan sertifikat melalui pengecekan di BPN untuk memastikan tidak ada catatan sengketa, blokir, atau masalah lainnya.
Setelah itu, perhatikan masa berlaku HGB agar tidak membeli bangunan yang masa haknya sudah sangat dekat dengan tanggal kadaluarsa. Jika membeli dari developer, pastikan mereka memberikan informasi lengkap mengenai status tanah dan perencanaan perpanjangan hak. Selain itu, proses transaksi tetap dilakukan melalui notaris atau PPAT untuk memastikan legalitas dokumen.
Setelah proses pembayaran selesai, sertifikat HGB dapat dibalik nama sesuai identitas pembeli dan status hukum bangunan berpindah tangan secara resmi. Semua prosedur ini penting dipahami agar pembelian properti berjalan aman dan lancar tanpa kendala di kemudian hari.
Bagaimana Status Bangunan Setelah HGB Berakhir?
Ketika masa berlaku HGB habis dan pemilik tidak memperpanjangnya, status hak atas tanah kembali menjadi milik negara atau pemilik tanah sebelumnya. Namun, hal ini tidak berarti pemilik bangunan langsung kehilangan hak begitu saja. Biasanya akan ada pemberitahuan dan kesempatan bagi pemilik untuk mengajukan pembaharuan hak.
Jika pemilik tidak mengurusnya sama sekali, barulah proses hukum berjalan sesuai aturan. Kondisi ini sebenarnya jarang terjadi, karena sebagian besar pemilik akan memperpanjang masa HGB jauh sebelum tanggal berakhir. Untuk properti yang dibeli dari developer, biasanya mereka sudah memiliki rencana perpanjangan kolektif sehingga konsumen tidak perlu mengurusnya sendiri pada awal masa kepemilikan. Dengan pemahaman ini, konsumen dapat membuat keputusan lebih tenang dan tidak khawatir mengenai masa depan bangunan yang mereka beli.
Kesalahan Umum Pembeli Properti HGB yang Perlu Dihindari
Banyak pembeli, terutama yang baru pertama kali membeli rumah, sering melakukan beberapa kesalahan yang sebenarnya dapat dihindari. Salah satunya adalah tidak memeriksa masa berlaku HGB dengan teliti. Banyak orang hanya fokus pada kondisi rumah dan harga, tanpa melihat apakah masa hak sudah hampir berakhir.
Selain itu, sebagian pembeli tidak mengecek status legalitas builder atau developer yang membangun proyek tersebut. Hal lain yang sering terjadi adalah pembeli tidak memperhitungkan biaya tambahan yang mungkin muncul saat perpanjangan hak di masa depan.
Padahal, memiliki pemahaman tentang hal-hal ini sangat membantu dalam membuat keputusan yang lebih matang. Dengan menghindari kesalahan-kesalahan tersebut, pembelian properti HGB dapat memberikan manfaat maksimal tanpa risiko yang merugikan.
HGB adalah salah satu jenis sertifikat yang sangat umum digunakan dalam sektor properti Indonesia. Meskipun memiliki batas waktu, HGB tetap aman, legal, dan diakui sepenuhnya dalam transaksi jual beli properti. Bagi banyak pembeli, properti HGB justru menjadi opsi yang lebih terjangkau tanpa mengurangi hak penuh untuk memanfaatkan bangunan.
Selama konsumen memahami sistemnya, mengetahui cara perpanjangannya, dan membeli dari sumber yang jelas, HGB tetap menjadi pilihan yang bijak. Dengan informasi yang lengkap, pembeli dapat menentukan apakah properti HGB sesuai dengan kebutuhan jangka panjang mereka, baik untuk hunian, investasi, maupun kepentingan komersial.
Jika Anda sedang mencari properti yang aman, nyaman dan berada di lokasi strategis, Anda bisa jatuhkan pilihan ke Ray White CBD Jakarta. Ray White CBD Jakarta hadir untuk membantu Anda berikan solusi properti terbaik. Ray White telah mempunyai pengalaman lebih dari 20 tahun dalam bidang properti. Dapatkan informasi lebih lanjut di website Ray White CBD Jakarta di https://cbdjakarta.raywhite.co.id/. Find a home that suits your lifestyle with Ray White!
Written by: Jennifer Rantelobo (Copywriter of Ray White PPC Group)
Approved by: Cynthia Natalia William (Marcomm of Ray White & Loan Market PPC Group)